Рынок "классической" ипотеки оживят федеральными вливаниями

На недавнем совещании в Кабмине Татарстана проблема "затухающей" ипотеки рассматривалась с учетом "вновь открывшихся обстоятельств".

Как отметил генеральный директор ОАО "Ипотечное агентство РТ" Андрей Симаков, ситуация на ипотечном рынке республики очень сложная. "Если за десять месяцев 2008 года динамика выдачи кредитов составила 33%, то сегодня банки не выдают ипотечные кредиты вовсе", - сообщил он. Андрей Симаков уточнил, что сегодня на балансах банков "зависло" ипотечных кредитов на 8 млрд. рублей, в том числе на 4 млрд. рублей кредитов, выданных по стандартам АИЖК.

Из досье "ВиД". Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году федеральным правительством для развития рынка ипотечного кредитования в стране. Одним из направлений деятельности агентства является выкуп закладных у кредитных организаций по выданным ими ипотечным кредитам, что позволяет банкам своевременно "чистить" балансы и продолжать кредитование населения. Агентство имеет региональных партнеров - операторов в большинстве субъектов РФ.

Как известно, полученные недавно в рамках антикризисных мер российского правительства 60 млрд. рублей АИЖК планирует направить на оживление рынка ипотеки в регионах. Средства будут распределяться на основе рейтингов, которые АИЖК присвоит регионам, исходя из качества кредитного портфеля их банков.

Заявленная цель будет достигаться путем рефинансирования уже выданных банками кредитов и кредитов, которые будут выдаваться в ближайшее время. (Механизм выкупа разработан таким образом, чтобы стимулировать банки к возобновлению кредитования населения.) Кроме того, АИЖК планирует выделить часть средств на выкуп ипотечных облигаций.

"Чтобы получить максимум средств, нужно быстрее других регионов разобраться в ситуации и принять срочные меры", - определил первоочередную задачу Андрей Симаков. На первом этапе необходимо провести аудит портфелей банков, уточнил он.

По его словам, АИЖК готово к проведению в Татарстане пилотного проекта и готов осуществить выпуск ипотечных облигаций на основе кредитного портфеля, созданного республиканскими банками.

На самом деле, о такой возможности Андрей Симаков заявлял "ВиД" два месяца назад (см. номер от 26 сентября). Тогда он сослался на итоги предварительной встречи с руководителем АИЖК Александром Семенякой.

"В ходе нашей встречи руководство АИЖК выразило готовность направить в Татарстан своих представителей, чтобы создать совместную рабочую группу. Цель ее деятельности - помочь консолидировать ипотечные активы, выпустить ипотечные ценные бумаги, - уточнил "ВиД" Андрей Симаков. - Эту работу мы планируем начать в самое ближайшее время".

Отметим, что о необходимости создания в Татарстане пула ипотечных закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг Андрей Симаков заявлял еще в начале года. Он констатировал, что в конце 2007 года рынок ипотеки оказался в стагнации, продемонстрировав низкую динамику роста. Уже тогда татарстанские банки испытывали проблемы с рефинансированием ипотечных кредитов, подавляющее большинство которых (80-90%) не соответствовали финансовым стандартам.

Напомним, что АИЖК в этом году неоднократно ужесточало условия, по которым компания выкупает закладные по ипотечным кредитам, выдаваемым банками. Такое "сито" не позволяло банкам поддерживать приемлемый уровень ликвидности.

С тех пор ситуация на рынке только обострилась. В августе на коллегии Минстроя РТ проблему с финансированием классической ипотеки вынесло на обсуждение банковское сообщество. Банкиры констатировали, что "ипотека выживает за счет собственных средств банков, но когда они закончатся, она окончательно встанет". До мирового кризиса на фондовом рынке ипотечное кредитование финансировалось в основном за счет зарубежных долгосрочных ресурсов, однако этот канал оказался перекрыт, а внутренних источников "длинных денег" не появилось.

Выступая на коллегии, председатель Комитета по финансированию жилищного рынка Банковской ассоциации, председатель правления ЗАО ГКБ "Автоградбанк" Венера Иванова обнародовала предложение - создать внутри республиканскую систему рефинансирования ипотечных закладных. Банкиры хотели бы создать специальный фонд, который будет аккумулировать закладные республиканских банков и привлекать под них долгосрочное финансирование. При поддержке правительства можно было бы разместить облигационный заем двойного обеспечения: ипотечного покрытия и госгарантий. Достаточный объем облигационного займа составил бы 5 млрд. рублей, подсчитали финансисты. В качестве средств на приобретение облигаций этого займа можно было бы использовать накопительную часть пенсионных отчислений, а также привлечь средства страховых компаний, отметили они.

Директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко усомнился в необходимости создания специального фонда. Для решения проблемы привлечения средств он рекомендовал татарстанским банкам "консолидироваться" с региональным оператором АИЖК в республике - Ипотечным агентством РТ. По мнению представителя АИЖК, региональный оператор должен стать рефинансирующей организацией. Он мог бы выступить организатором выпуска ипотечных ценных бумаг (облигаций). "АИЖК войдет в консолидированный пул вместе с вами", - сказал он на августовской коллегии. Владимир Петренко заявил участникам коллегии, что АИЖК готов провести пилотный проект по выпуску ипотечных ценных бумаг на 5 млрд. рублей.

Похоже, что теперь предложение АИЖК начинает приобретать реальные очертания. Однако остается неясным вопрос с государственными гарантиями. О поручительстве татарстанского правительства просили банкиры, когда настаивали на необходимости создания внутри республиканской системы рефинансирования ипотечных закладных. Тогда Премьер-министр РТ Рустам Минниханов просьбы татарстанских банкиров счел неуместными.

Судя по заявлению Рустама Минниханова на последнем совещании, его позиция изменилась. "Не воспользоваться этим неправильно", - сказал он по поводу перспективы получения средств АИЖК. Премьер поручил министру строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марату Хуснуллину создать рабочую группу и для начала обсудить с каждым банком - ипотечным кредитором дальнейшие действия. В числе заинтересованных сторон глава правительства назвал крупные муниципалитеты, в которых ипотека получила развитие, - Казань, Зеленодольск, Альметьевск, Набережные Челны, а также стройкомплекс республики.

Источник:"Время и деньги"